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特色小镇盈利指南

发布时间: 2018-08-16
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特色小镇盈利指南

一、什么是特色小镇

中国特色小镇是指国家发展改革委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作,打造各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。特色小镇“非镇非区”,是创新发展平台。特色小镇不是行政区划单元上的“镇”,它没有行政建制;特色小镇也不是产业园区的“区”,它不是单纯的“大工厂”,而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。

 

二、特色小镇5大关键词

1.  申报面积:3-5平方公里(4500-7500亩)

2.  核心建设用地:1平方公里(1500亩)

3.  总投资额:330亿元到50亿元

4.  产业方向:发展国家政策扶持的七大产业和十大历史经典产业

5.  发展使命:特色小镇是区域经济的发动机,是转型升级的试验田。示范小镇可以从市级开始,升级到省级、国家级、世界级,特色小镇要有领跑者,为建成一批高质量特色小镇树好典型、做好榜样,带动其他小镇比学赶超。

 

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三、特色小镇申报流程

1.基本申报单位:县市级

/市待申报特色小镇——委托——具有规划、经济资质单位——编制——概念规划申报材料(A.小城镇基本信息表。B.建设情况报告及PPTC.小镇总体规划。D.相关政策支持文件。)

2.省级审核流程

/直辖市/自治区特色小镇办公室——派遣——专家实地考察、调研,填写专家意见——分批审核、年度考核、考核验收——分批审核结果(A.不达标。B.培育名单。C.创建名单。)

3.国家级审核流程

国家住建司村镇司——会同——发改委规划司、财政部农业司、体育总局——复合评估、现场抽查、认定发布——特色小镇名单(A.住建部特色小镇。B.发改委特色小镇。C.农业部特色小镇。D.体育总局特色小镇。)

注:县级特色小镇,有县级人民政府主导专家评估+实地考察,并填写专家意见。但需在省级组织和相关支持下开展,并组织镇政府具体实施及评定。

 

四、特色小镇一级开发盈利是关键。“详解一级土地盈利说明”

1.     特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别

A.普通项目一级土地开发:项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设。

目的:使“土地”成为“熟地”

用地及建设二大基本要求:(1)用地:政府或授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。(2)建设:进行适当的市政配套建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让。

B.土地开发与产业发展、与项目开发结合在一起,由产业的价值激发土地的价值。

目的:促进真正获取一级市场利润。

顶层设计及政策法制二大特色要求:(1)顶层设计层面:通过投融资规划、产业规划、空间规划等,确定小镇主导产业内容与产业链体系,量身定制产业与产品业态。(2)政策法制层面:出让土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制,保证特色小镇建设项目的顺利推进与落地实施。

特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此,在特色小镇建设领域,土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系,而且具有很高的关联程度。

2.     特色小镇土地政策解读

1) 土地的分类基础

从土地所有权来分可以分为 国有土地  农民集体土地 

从现状条件来分可以分为 生地  毛地  熟地 

2) 土地4种流出形式

土地主要是通过政府招标,拍卖,挂牌或协议出让等四种形式流出的土地。

3) 中央层面4大完善土地利用机制 

《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径:  

一是 规范推进城乡建设用地增减挂钩;

二是 建立城镇低效用地再开发激励机制,允许存量土地使用权人按照有关规定经批准后对土地进行再开发,以提高原有用地效率;

三是 因地制宜推进低丘缓坡地开发,以新增用地;

四是 完善土地经营权和宅基地使用权流转机制。

4) 项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策

财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》(财金〔201691号)率先提出了:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

国家发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔20162231号)中指出“各地要积极创造条件,采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂,鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

国土资源部在同月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔201638号)中也同样明确“采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时,相关用地需要有偿使用的,可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施”。

结合各项政策及传统土地一级开发特点,汇总得出的特色小镇具体用地方案

3.     特色小镇土地一级开发模式

土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

1) 土地开发基本形式

按空间类型分类:成片开发(或连片开发) & 分片开发。

按时间类型分类:先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式 & 一级开发包含在二级开发之中的形式。

按开发性质分类:

· 存量一级开发:包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。

· 增量一级开发:包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

2)土地一级开发2大模式

A.土地储备机构自行开发模式

·土地储备机构充当政府土地一级开发机构(土地储备机构主导);

·土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款(或国有股本)进行土地一级开发(政府财政专项拨款、土地开发权);

·由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作(全部一级土地开发工作);

·开发完成后将熟地交由土地管理部门,面向市场以招拍挂方式公开出让(熟地开发完成、公开出让)。

B.以企业为主体土地开发模式

·这类土地一级开发委托关系,政府负责土地一级开发企业的招投标工作,其余的由中标企业全权负责。开发企业是以政府的名义实施并由政府承担相关法律责任。

·以政府确定一级开发企业为主,实施通过招标确定一级开发企业的办法(政府招标,确定中标企业)。

·政府通过招投标方式确地土地一级开发企业后,由土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(土地储备机构与开发企业签订协议)

·开发企业负责办理相关手续及实施(筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁、市政建设)。

3)特色小镇土地一级开发16大主要工作内容

规划编制、方案报批公开招标概念规划协议立项各项意见征询及审批各项手续办理规划设计筹措资金土地征转、收回收购征地补偿拆迁安置土地平整大市政配套设施建设土地交付及接受验收入市准备上市交易

4.土地一级开发5大盈利模式

1)固定比例收益

政府向开发企业支付固定的一级开发利润及保底增值收益;

开发企业接受政府委托,执行土地一级开发;

政府(土地储备机构主导):政府负责土地一级开发招标工作,并向中标的土地一级开发企业统一支付固定的一级开发利润及保证其已定的增值收益底线。

土地一级开发企业:接受政府委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设;

形式1.开发企业仅执行一级开发相关事务

土地一级开发有土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的委托人,具备执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%

形式2.开发企业执行从筹资到办理各项手续到开发事务

开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%

形式3.政府承诺收益保底

政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常为12-15%,所提取的收益不足开发总成本的5%时,政府将补足差额。

2)土地出让金分成

政府企业联手开发:一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成,以获取一级开发企业的合法收益。

注意:规避国有资产流失,由于我国土地的全民属性,为避免国有资产流失,土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看,一级开发企业的背景一般均未项目所在地政府的平台公司。

形式1:《土地一级开发委托协议》规定分成比例

·一是企业与政府签订《土地开发委托协议》;

·协议中明确双方土地出让分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权。

形式2:合资公司确定股权占比

·二是企业与政府合资成立项目公司,企业凭借在合资公司中的股权占比,而获得土地出让金的分成权。

1)委托:政府委托土地一级开发商;

2)开发:土地一级开发商将生地边城熟地;

3)移交:土地开发商将熟地移交政府;

4)土地出让:政府招拍挂的形式将熟地出让;

5)获得土地出让金

6)分成:土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集合资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

注意:1)在分成模式下,分成比例因政府和企业博弈的结果而不同,不同的项目之间分成比例差异很大,有政府与企业按6:4分成的较低比例,已有政府与企业按1:9分成的极高的比例。通常情况下,分成比例跟土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比较大,或者是地理位置相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高些。

利润分成模式有利于充分利用开发商的土地经营能力,调动开发商进行土地深度经营的积极性,获取较高的土地增值收益

3)分享土地增值收益

一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外,还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。

实现盈利模式的前提:在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围(通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定),以及分批出让计划的安排。

土地出让金分成计算公式:收益分成基础X分成比例=出让所得-开发成本-政府提取的各项费用;

说明:1)分成比例:分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关。土地一级开发企业分成通常较高的情况有:A.一些拆迁难度比较大的情况;B.地理位置相对较偏的地块。

2)出让多得:尽快实现土地增值的措施有:A.投资环境景观:本质是通过提高生态效益来实现经济效益,其方式包括改造旧河道、变废为包,加强景观和园林的规划建设、美化环境等;B.投资公共配套:本质是通过提高社会效益来实现经济效益,其方式包括配套制冷及热力供应,地下综合商场、停车场等。

3)开发成本:项目前期费用+征地拆迁补偿费用+市政基础设施建设费用+工程建设其他费用+相关税费等构成+其他;

4)政府提取的各项费用:土地收益基金+失地农民保障金+其他;

土地一级开发成本补偿

土地开发补偿费是指土地一级开发商在项目的土地一级开发过程中投入的土地开发成本,一般而言包括征地、拆迁补偿、市政建设、其他直接费用和其他费用等。

·征地费用指征地农民集体所有的土地所产生的费用,包括:土地补偿费青苗补偿费地上物补偿费劳动力安置费超转人员安置费耕地开垦费耕地占用税;

·拆迁补偿费用指的是城市土地的旧城改造费用和农村集体宅基地房屋拆迁费用,分农居民拆迁和企业单位拆迁。

农居民拆迁补偿费用主要为被拆迁农居民房屋的补偿及安置费;

企业单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。

在土地完成二级开发权市场交易后,土地一级开发商在土地一级开发过程中所投入的土地开发费用应得到补偿。

4)持有部分优质公建配套设施

政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设,这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。

土地一级开发企业则可以通过持有优质公建物业,提供公共配套服务而获得长期现金流。

注:与当地政府投资的企业共同投资配套设施,会有利于促成此事。

教育设施——医疗卫生——文化体育——商业服务——行政管理——社区服务——公共绿地——其他公共配套

盈利关键:选取优质公共物业

·由于公共建筑大部分为社会服务性设施,其自身盈利能力较低,汇报周期长,因此选取优质公共物业是关键。

·对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说,运营能力几乎等同于盈利能力。因此,对于一级开发企业来说,该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策,以及后期的运营管理能力,且对资金也提出了较高的要求。

5)一二级联动开发,低价拿地

政府与一级开发企业的合作模式,决定了开发企业能否获得土地二级开发项目。要求企业具有卓越的二级开发能力,且与政府在土地一级开发环节建立良好合作;

土地一级开发企业通过与政府协商,创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目,实现一二级联动开发,获取较高收益。

低价拿地二大方式:

1)一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施,或帮助政府代建一级开发工程,武昌或低价获得部分土地进行开发。

2)与政府协商,制定土地出让规则,确保拿到优质地块,或者通过几家项目公司全额拿下土地,以坐享二级项目开发高额利润。

一二级联动开发三大优势:

1)利于后期溢价,提高整体利润率:尽管从利润方面来看,从事一级开发的利润小鱼二级开发,但如果能提前做好准备拿到土地,在二级开发时就具有较大的优势,能够提高项目整体利润率,有效弥补一级开发收益的不足,实现一级和二级开发的联动。

2)一二级联动开发,推动高校落地:特色小镇一般选址于大城市周边区域,通过“土地+地产”联动开发可以提高土地一级开发的运作效率与使用价值,保障特色小镇项目的落地实施。

3)多元的收益利于高效盈利和安全退出:企业参与特色小镇土地一级开发中,还可以获得固定比例收益、分享土地出让金、分享土地增值收益、持有部分优质公建配套设施、一二级联动开发,低价拿地等方面收益,实现企业资本投入的高效盈利与安全退出。

 

五、特色小镇五大阶段盈利

1.前期开发阶段(政策性资金盈利点):在小镇开发初期,政府为了引进投资开发,保证小镇集约化开发,除了在土地出让方面存在土地政策优惠外,往往会有一定政策性资金补贴和土地优惠政策,这在前期将大幅度较少企业投资开发成本。

2.基础建设阶段(基础建设收益盈利点)

1)这里主要是指土地整理公共基础设施的工程建设收益

2)部分开发企业在特色小镇开发前期会参与小镇土地整理和公共基础设施建设,对小镇范国内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变毛地为熟地后,通过政府回购或由地方政府通过收入返还的方式,获得盈利

3公共基础设施包括:公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施;学校、医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。

3.地产开发阶段:(1)地产收益赢利点A.通过特色小镇政策获得房地产土地配比,开发商可以通过地产开发快速回笼资金,从而平衡缓慢发展的产业的前期投入,同时,通过特色产业发展与特色旅游的发展,对房地产土地形成附加值,从而提升房地产开发后期的溢价空间;B.注意:国家发改委副主任胡祖才明确指出:“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”因而,在特色小镇的地产开发过程中需要先在完善小镇产业体系、旅游特色、小镇运营方面做足功夫,在形成人口聚集与小镇特色之后,作为小镇居住配套的地产开发オ会产生价值。

2)房产收益盈利点A.这里主要指二级开发,即企业通过地产销售自持物业经营获利 B.包括:工业地产租售、居住地产租售、商业地产粗售、休闲地产租售。

4.小镇运营阶段:(1)旅游产业主导,泛旅游产业现金流赢利点A.这里主要是指泛旅游现金流回报B.门票+旅游经营(住宿、餐饮、购物等业态收入)作为小镇的基础盈利方向。操作的关键在于是否有专业景区运营能力;C.产业融合收益:产业与产业之间的融合可以产生大量的收益,如旅游+文化,旅游+体育,旅游+健康,旅游+养老养生等泛旅游消费收益;

2)其他产业主导,发展现金流聚集产业赢利点A.企业自主开发运营模式占绝对主体的小镇,以产业经营性收入为主;B.企业参与小镇开发但非小镇产业主体的开发模式中,开发企业可参与到后期的产业服务和园区管理中,获得小镇发展长久的收益;C.产业融合收益:一方面,特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;另一方面,鼓励小镇自身能够依托优勢产业形成产业盈利链条,进行适度旅游产业融入、功能拓展和环境营造,拓宽小镇产业多元盈利。

3)多元业态拓展经营盈利点A.即依托具有地方特色拓展经营形成相关盈利B.围绕城镇宜居宜业宜游的多元功能定位及地区特色,形成食、住、行、游、购、娱、康、教、养、商等多元业态的消费吸引力,拓展盈利链条。

5.资本运营阶段(资产证券化盈利):A.证券化对开发商的意义更多在于建设运营融资而不在盈利。发提特色小镇作为许多地区和企业的战略选择,是一种大投入、慢回报,但又稳回报、长回报的投资,因而,特色小镇的资产证券化不但可以解决一些长期投资的融资问题,也能确保项目现金流,保障项目稳健持续运营;B.资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用増级,在此基础上发行资产支持证券ABS)的业务活动。小镇产城文三合一的属性,决定着这样的项目一般都是长线投资,既要考虑短期收益做到滚动发展,又要保持定力力求长期回报C.因此,实施好轻重资产的配置至关重要。一般来说特色小镇的轻重资产比例控制在30%和70%左右比较合适,用30%的销售类产品去滚动开发,用70%的自持类产品(如门票收入、自营类产品、租赁类产品)培育人气和形成证券化的基础资产。


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