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田园小镇拿地指南

发布时间: 2018-08-16
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田园小镇拿地指南

田园综合体/特色小镇/旅游综合体

拿地攻略+最全用地指南

 

一、      拿地指南四关键:选地、拿地、流转、用地

1.      该如何选地?

1)     土地问题一定要明确其方向(属于国土方面还是属于规划方面)。

2)     关注旅游用地的价格及买卖交易。

3)     农田原则上不允许使用,基本农田强烈建议不去碰,但是项目对环境影响不大,遵循当地的发展规划,对当地的经济发展有一定促进作用时,对于农田的利用,当地政府一般是支持的态度。

4)     【调土地性质解析】:调整城市规划用地只是一个浅层次的问题,深层次问题的是要调整土地规划。例如:一块农用地,首先要确定他是一般农田还是基本农田,如果是一般农田,一次调整即可;如果是基本农田,先把该基本农田调整到某块荒地上,再将原基础农田调整为建设用地;荒地:未利用的土地,无土地属性。

调整土地性质解析:

一般农田地块:一次调整

基本农田地块:二次调整,即为:基本农田(红线总数不能少)荒地旅游建设用地(存在风险,轻易别变)

2.      该拿什么地?

1)     旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》的城市用地性质分类中,仅有B14中提到包含度假村用地。

2)     从规划上看,分类提到细类B14包含了度假村属于旅游用地,实际上分类中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地,一般其土地价格会比普通商业用地优惠。本来B3属于商业用地,但是目前部分地区实施差异化供地,比如沈阳,B3类用地是商业用地价格的三分之一,虽然不能转卖,但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地,主要是考核价格。

3)     【重点拿地地块】:A.实际操作中可关注的地块种类并不限于B14B3,但总体而言,拿地过程中可充分衡量B类商业服务业设施用地(商业、商务、娱乐康体等设施用地,不包括居住用地中的服务设施用地)的地块,并应尤其注意B1B3级别下的地块:

旅游项目拿地——6大重点关注地块

B1商业设施用地:商业及餐饮、旅游等服务业用地

B11,零售商业用地,以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地

B12,批发市场用地,一批发为主的市场用地

B13,餐饮用地,饭店、餐厅、酒吧等用地

B14,旅馆用地,宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

B3商业设施用地:商业及餐饮、旅馆等服务业用地

B31,娱乐用地,剧场、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

B32,康体用地,赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场,射击场,以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地。

B13,餐饮用地,饭店、餐厅、酒吧等用地

B14,旅馆用地,宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

B.除考虑商业用地体量外,居住用地体量也可根据开发商能力及地块潜力加入衡量范围。

C.另外,在A类公共管理与公共服务设施用地中的个别用地指标也可以纳入辅助考量范围,可考量项如下:

A2文化设施用地:图书、展览等公共文化活动设施用地

A21,图书展览设施用地:公共图书馆、博览馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中等设施用地

A22,文化活动设施用地:综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地

A4体育用地:体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地

A41体育场馆用地,室内外体育运动用地,包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地

A42体育训练用地:给各类体育运动专设的训练基础用地

A7:文物古迹用地:具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地,不包括已作其他用途的文物古迹用地

A9宗教设施用地:宗教活动场所用地

3.      怎样进行土地流转?D.除各类用地指标、总体价格的硬性指标考量外,也应注意地块整体及周边的文化、生态、区位、人口聚集度、居民消费力等综合优势。

是旅游开发过程中的一个重要问题土地流转问题。土体流转简单地说就是土地的流通和转让

土地流转路径分析图

田园小镇拿地指南 

一般而言,土地流转涉及到两个方面:

一是土地权利的转移。土地作为一种财产,其占有、使用、收益、处分的权利可以在不同主体之间转让和交易。具体而言,可以转让的土地权利包括土地所有权、土地占有权、土地使用权、土地收益权以及土地处分权;

二是除土地权利转移之外,土地功能的转变。例如集体建设用地向农用地的流转、农业用地中对土地功能和用途的调整等。

B.怎样促进被流转土地盈利?

旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍,而是如何使被流转的土地实现盈利。

4.      怎样用地?

A.如何高效利用集体土地?

用地实操面临情况:

旅游用地属于商业性质,但集体用地不可商用,不可开发做旅游用地。

【高效利用办法】:

·      集体土地是可以利用的:一是土地变性,二是流转和租用

·      流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设:如自己经营或是游客集散中心。

B.城市的旅游集散服务中心用地如何划拨?

城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类?如果按商业服务类来算,地价差别就较大。

从属:城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地,属于A类用地。

划拨:一般由政府划拨,但在实际操作中政府没有任何收益的情况下,不太愿意选择这种方式划拨土地,需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商,则会愿意将这块土地划拨给企业,促成周围地块的买卖;

其它:如果本身地块就很值钱,企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。

C.是否可以将建筑物架构在农田之上?

农田不可建项:建筑物(封闭的、有顶的)不可以架在农田(一般农田、基本农田都不可)上

农田可建项 构筑物(开场的、不具备遮蔽功能的)可以,比如观光塔、风车等,需要与当地政府沟通调整。

D.宅基地是否属于旅游用地,能不能批?

宅基地如果仅仅做农家院,属于半对外经营那种,是否属于旅游用地,能不能批?

土地性质:农村宅基地属于集体用地,但是不属于旅游用地。

可行操做:自有宅基地可以用作半经营的农家院,对外经营。

不可行点:不可进行买卖。

土地获取8大路径

1.      土地承包经营

法规:我国《土地管理法》规定,国有土地可以由单位或者个人承包经营。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

方式:开发主体通过承包经营的方式获取土地。

优势:不仅在审批上较为简便快捷,还有利于当地政府盘活集体土地,提高集体土地的利用效率和经济效益。

2.      PPP模式

法规:PPP模式作为政府引入民间资本合作开发的新型模式,能够有效解决政府资金不足难以开发的困境,促进产业发展。为加快PPP项目实施,国家各部委相继出台政策对PPP审批流程进行简化。20161011日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔201691号)规定:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

方式:PPP模式,契合功能多样业态的旅游项目开发特征。实践中,多以PPP模式、BT(建设—移交)、运营服务等合作方式进行开发。

优势PPP模式下,实施旅游项目在确定投资方和用地者环节合并审批,一方面简化了项目申请报批的流程,另一方面缓和了投资主体关于拿项目和拿地之间无法衔接的顾虑,可见PPP模式在旅游项目土地获取路径中具有一定优势。

3.      国有土地长期租赁、先租后让、租让结合方式

法规:20161028日,国土资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔201638号),提出了土地租赁和出让的招拍挂工作可合并实施;可通过先租后让方式使用土地;允许以协议方式办理出让手续等政策。这些政策优化了原本繁琐的审批流程,降低了国有土地流转审批的难度。

方式:通过国有土地长期租赁、先租后让、租让结合等方式,稳健开发,长期经营。值得注意的是,国家在长期租赁形式上并未放宽二十年租赁期限制。涉农项目建设在以上述方式获取土地时,应注意长期租赁形式不得超过二十年。

注意:如采取长期租赁形式使用土地,可考虑在租赁合同上设置优先条款以保障项目开发建设的安全性和持续性。

国有土地使用权取得方式:

1)一级土地市场:

A.划拨:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说,可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房项目建设用地。

B.出让:协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

2)二级土地市场:

A.买卖:买卖、抵债、交换;

B.其他合作方式作价入股、合建转让;

C.出让土地使用权赠予合同可能会附加其他条件,如果用地人在将土地赠予给学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的;

4.      集体建设用地入市式

法规:2017523日,国土资源部发布的《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)提出了国家建立城乡统一的建设用地市场的意见。明确指出符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。在国家发展改革委印发的《关于加快美丽特色小()镇建设的指导意见》中,亦指出城中村集体建设用地可依法征收开发,集体经营性建设用地入市改革试点地区,可按照改革试点要求,采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

方式:将集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资或者入股,以自主/联营/入股等方式进行改造开发。

优势:特色小镇已将集体建设用地入市政策纳入到自己的用地指标规划中,如集体建设用地在未来入市,根据现阶段各地给予特色小镇的优先审批政策,入市后的集体土地将成为特色小镇建设土地供应的一大来源。

集体建设用地作为入股权证解析图

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5.      集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式

法规:国土资源厅发布的《产业用地政策实施工作指引》规定,产业用地政策允许依法使用集体建设用地的,除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外,其他地区应按《土地管理法》相关规定执行,以农村集体经济组织自行使用、农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下,各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。特别的,在旅游产业中,依《旅游法》及各省(区、市)管理办法规定,乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。

方式:通过集体经营性建设用地使用权的入股、联营以及农村集体经济组织自用住宅的旅游经营为旅游项目集体性土地获取的核心路径。

优势:特别是旅游等新业态构建过程中,如申请使用集体土地开发利用,遇阻相对较小

集体土地使用权获取方式

1)集体农用地在土地承包期限内,可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转,发展农业规模经营。

2)集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

土地股份为基础的旅游项目联营构架

 

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6.      集体用地土地置换式

对经济效益不理想的集体用地,可采取土地置换方式,统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中,需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值,集约化发展,便于个人或企业经营管理。

集体建设工地置换城市建设用地指标解析图

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7.      使用农村闲置宅基地及废弃园地

城镇化的快速发展,令大量农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。实际上,在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦,并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标,有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

农村闲置宅基地及废弃园地复垦置换解析

1)农民宅基地(农村闲置宅基地及废弃园地):通过换住房/社保的方式使农民受益得到保障:

A.拿出若干比例的原农村宅基地集中兴建新型农村社区

B.腾出的余下比例复垦为耕地,其农村建设用地指标,则置换为本城镇建设用地指标

C.政府对流转的宅基地给予每个村民免费置换住房,优惠购房等政策。

D.土地承包权出租,收取租金。

2)农用地出租:

A.其他解决农民后续生活问题的各类社会保障福利:例如凡是没有确定收入来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的,就可以自愿申报城镇居民户口,并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等方面与市民享受相同待遇政策。大力推广新农村合作医疗,解决农民的看病就医问题。

B.从农业园区或城镇企业获得务工收入,由务工企业来解决社保问题,并享有固定土地收益,实现持续增收。

8.      采用土地银行的方式

在完成农村土地确权工作的地区,可采用“土地银行”的方式,实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

  

 .  如何最大化获取建筑用地

1.      建设用地的一般来源

1)国有建设用地(存量):企业获得的方式是通过招牌挂方式出让,可办理房屋产证,进行销售;

2)集体建设用地(存量):企业获得的方式是征收为国有,再一招拍挂方式出让,可办理房屋产证,进行销售,征收需通过国务院或省级政府批准;

3)集体农用地(新增):企业获得的方式是农用地转用审批,征收为国有,再招拍挂方式出让,可办理房屋产证,进行销售,规划范围外的转用与征收均需通过国务院或省级政府审批;

2.      争取更多建设用地指标的2大手段

1)有指标,但不满足占补平衡:企业说服政府开发整理未利用地,以新增耕地满足占补平衡,如无未利用地,部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡,常发生在一线城市。

2)规划基期年建设用地指标饱和,无指标:通过整理宅基地,实施增减挂钩,企业向本区政府争取指标或跨区购买指标,适当增减挂钩试点地区,跨区购买必须要当地可进行跨区交易地区。

3.      破解征收、审批难度大问题的3大手段

1)企业可利用类建设用地的设施农用地,仅需至县级政府审批,设施农用地没有一定用地规模与比例,适合乡村旅游、休闲农业类项目。

2)也可争取点供用地,项目需满足当地点供用地计划的相关条件与要求,点供用地计划年建设用地指标之外。

3)争取新政策,如深圳放松集体土地入市政策,深圳市日前推出政策,原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通,这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。

. 所涉农业用地开发注意事项

适用田园综合体开发、农业综合体开发、农业特色小镇开发、农业旅游/乡村旅游开发、生态旅游开发等。

1.哪些地可作为休闲农业用地?

A.农民自有住宅、闲置宅基地

在休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。 

农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

B.农村集体建设用地

农村集体建设用地是指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地和农村居民住宅用地。

C.四荒地

四荒地主要包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”、农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

D.城乡建设用地增减挂钩

指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。

如:在数量上,异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。在质量上,保证新垦地总产量大于所占地原产量。

异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

E.其他方式

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发〔201593号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

 

2.休闲农业用地有哪些限制

A.不得占用基地农田

基本农田俗称“吃饭田”“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”:

a.不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

b.不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

c.不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

d.不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

e.不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

因此,在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

B.不得超越土地利用规划

各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

C.严禁随意扩大设施农用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

进行建设用地管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。 

3.如何规避这些限制

有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下6种方式来规避休闲农业用地限制:

A.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

B.以建设临时生产用房名义进行修建;

C.修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;

D.修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;

E.以建设温室大棚的方式建餐厅;

F.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,碰触了土地使用政策的红线,从根本上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。

最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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