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田园综合体操盘指南

发布时间: 2018-08-09
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田园综合体操盘指南

操盘必读

一、中央政策对田园综合体开发及运营的6大要求

整合土地、资金、科技、参与主体,发挥产业势能,统筹城乡发展

1、整合土地:创新土地开发模式

田园综合体保障增量、激活存量,解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件专门强调提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业、新业态的发展,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。

2、整合资金:创新融资模式

田园综合体解决了现代农业发展、美丽乡村和社区建设中的钱从哪儿来和怎么来的问题。

经济社会发展必须都要有经济目标,工商资本需要盈利、农民需要增收、财政需要税收、GDP需要提高,多主体利益诉求决定了田园综合体的建设资金来源渠道的多样性;同时又需要考虑各路资金的介入方式与占比,比如政府做撬动资金,企业做投资主体,银行给贷款融资,第三方融资担保,农民土地产权入股等等,这样就形成田园综合体开发的“资本复合体”。田园综合体需要整合社会资本,激活市场活力,但要坚持农民合作社的主体地位,防止外来资本对农村资产的侵占。

3、整合科技:增强科技支撑

科技是现代农业生产的关键要素,同时还是品质田园生活、优美生态环境的重要保障,全面渗透、支撑田园综合体建设的方方面面。为降低资源和环境压力,秉持循环、可持续发展理念,以科技手段增强对生态循环农业的支撑,构建农居循环社区,在确保产业发展、农业增收的条件下,改善生态环境,营造良好的生态居住和观光游憩环境。

在田园综合体里面,科技要素的关键作用已经由现代农业园区生产力提升的促进剂,转变为产业融合的粘合剂,这是科技地位本质性改变的地方。传统的科技是促进生产效率提升,产品质量和效益提高,现代的科技是能够促进业态效率提升和业态融合,如物联网技术的应用,降低生产成本、提高生产效率的同时,更能促进与消费者之间的互动,有助于建立良好的信任关系。因而从这个意义上说,科技的出发点和要素作用已经发生了改变。

4、整合参与主体:促进区域经济主体的利益联结

通过田园综合体模式,解决几大主体之间的关系问题,包括政企银社研等不同主体。以往的农业园区只能解决其中2~3个主体之间的关系,现在通过复合体的利益共享模式结构,将关系完全捆绑融合到一起。

5、发挥产业势能:放大农村产业体系价值

农业生产是发展的基础,通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合,建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业,从而形成以田园风貌为基底并融合现代都市时尚元素 的田园社区。

6、统筹城乡发展:有效推动城乡统筹发展

以乡村振兴为最高目标,让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋,实现和谐发展。以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素,多产业多功能有机结合的空间实体,其核心价值是满足人回归乡土的需求,让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村,促进乡村经济的发展。

 

 

 二.  田园综合体开发运营系统解析

1、田园综合体运营6大基础

A.鲜明的品牌形象

品牌形象是开展营销工作的工具,鲜明独特的形象可令游客一见倾心。

B.便捷多样的交通方式

既要拥有便捷高效的外部进入性车行路网,更要具备慢悠多样的内部田园特征非机动交通体系。

A. 丰富的购物娱乐体验

购物娱乐是田园综合体的重要收益来源,只有凭借丰富优质的产品,才能释放游客消费潜力

B. 完善的游乐活动体系

要延长游客停留时间并增加其消费,便必须具备满足各类游客需求的活动体系。

C. 循环价值链的产业体系

农业及相关加工与商贸业是基础性产业,而休闲度假业则是品牌性产业,二者形成循环互动的价值链。

F.特色化的住宿餐饮体系

住宿和餐饮是最基础的服务门类,其决定着访客整体经历,在高品质前提下,特色是竞争的关键。

2、田园综合体运营六大模式

A.田园老模式

随着乡村旅游的火热及我国老龄化情況日益严重,乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体,利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境,与生态休闲、农业旋游、森林度假等相结合,开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。成都幸福公社就是乐享田园度假养老的成功案例。

B.片区开发模式

坚持以政府投入为主进行基础设施建设,引导农民根据市场需求结合当地优势,集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目,供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。

该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间,结合周围的田园景观和民俗文化,兴建一些休闲、娱乐设施,为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、多村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。

C.产业带动模式

休闲农园首先生产特色农产品,形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台,吸引域市消费者来购买,从而拉动产业的发展。在这类园区中,游客除了餐饮旅游,还会带回土特产品。

D.科普教育模式

农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带,为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。

目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区,与国外的农业科技园区模式极为相似,园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化"和“后熟”,提供了重要的基础平台,大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。

E.民俗风情旅游模式

民俗风情旅游模式即以农村风士人情、民俗文化为旅游吸引物,充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色,开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动,增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。

F.休闲农场或观光农园模式

随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式,而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓钧、休闲娱乐等现实需求,对农业观光和休闲的社会需求日益上升,使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能,逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能农业园区。

3、“田园综合体”开发公司架构

田园综合体操盘指南

4、田园综合体运营“多方参与”逻辑解析图

田园综合体操盘指南

三、田园综合体开发运营关键:农民参与模式专项解读

1、开发、管理与经营基本模式:多主体开发经营,分摊风险

田园综合体一般是多主体开发的。由于功能多样、地域广阔,一般一个主体开发就会力不从心,即使以一个主体为主,也会以小区域或主题采取招标或承包方式分散风险,因此,多主体是田园综合体的显著特征。

一般说来,田园综合体会有一个类似于开发区管委会性质的组织进行管理,就各项具体业务进行招标或者管理,但具体业务的经营需要具体的组织,或者是企业,或者是合作社,也可以委托为农民个人(如小吃摊等)。

2、在多主体开发中,核心的主体是谁?→农民专业合作社

中央一号文件指出,“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益……的田园综合体”,说明中央的主旨是以农民或由农民组成的农民专业合作社为主体开发田园综合体,而不是企业或者其他主体。

3、为什么要以农民为主体?→保障农民利益,保障乡村活力源动力

在近年来的农业开发中,尤其是在土地流转和新型经营主体建设中,各地重企业轻合作社的倾向一直存在,以土地流转招商引资的现象在一些地方还比较严重,这些做法在一定程度上忽视了农民的利益,甚至会给农业的长期发展带来负面影响。从长远看,能否真正保证农民的主体地位,是田园综合体开发建设能否成功的关键。当然,中央提出以农民为主体的思路,并不是排斥地方政府在开发中引进经济实力雄厚的企业,而是强调要保护农民的利益,在开发中不能忽视农民的诉求,要以农民为基础。

4、怎样以农民为主体?→“龙头企业 合作社 农户”

由于一家一户的小农户是分散的,由其集合而成的主体就是农民专业合作社。因此,田园综合体最合适的开发模式就是“龙头企业 合作社 农户”。构成方式:

A.龙头企业可以是多个,合作社也可以是多个,

B.组建合作社、引进龙头企业,可以田园综合体内不同区域为单元,也可以开发内容为单元。

C.需要改造原有农房以承接度假、旅游等项目→可以动员农民以农房入股合作社→合作社出资或引进资金对农房进行改造

D.农作物需要连片种植的,可以流转土地,也可以土地入股方式,后者更有利于调动区域内农民参与的积极性和主动性,有利于田园综合体项目的顺利推进。


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